住宅ローンがちょっと分かる話
こんにちは。
年度変わりのタイミングで仕事が忙しくて、なかなか更新出来ず、それに加えて先週よりインフルエンザB型に罹ってしまいしばらくダウンしていました…。
年末年始にはインフルA型になり、年度初めにインフルB型になるというインフルコンプという不名誉な実績を解除してしまいました。
おかげで業者打ち合わせも一週間延期となり、書く予定だったことも書けず…残念。
この数日はウイルスを撒き散らさないように自室軟禁状態だったためAmazonPrimeで動画三昧でした。
『宇宙よりも遠い場所』というアニメを見たのですがとても良かったです。興味がある方は是非ご覧になってください!
さてさて、今日は住宅ローンについて。数多ある銀行から自分に一番あった住宅ローンを見つけるのは大変ですので、住宅ローン選びの参考になればと思い記事にさせていただきます。
早速ですが、住宅ローンにはいくつかポイントがあります。
【金利について】
金利は皆さんご存知の通り、今は超低金利時代。いつ頃上昇するのかですが、これは誰にも分かりませんがある程度の予想は立てられます。私個人の予想ということでご覧いただけると幸いです。
まず住宅ローン金利ですが、一般的には、変動金利は短期プライムレートという簡単にいうと銀行が大手企業に貸す出す金利が指標となっており、固定金利は10年物国債の利回りが指標となっています。なのでこの二つの金利に注視していれば短期的な金利変動は予想することが出来ます。
また、3年ほど前から日本銀行と安倍さんがタッグを組み、物価上昇率2%達成のために異次元の金融緩和政策を行っています。
乱暴に言うと、世の中のお金の巡りを良くしたいから金利めっちゃ安くしまっせー!ってことをしてます。だから超低金利。
いつ頃金利は上がるのか。これは色々議論はありますが、わたし個人としては現在の金融緩和政策はもってあと2〜3年と思っています。なので2年以内には金利上昇してくると考えています。
ちょっと前に黒田総裁もはじめて出口戦略を示唆しましたし、事実国債やETF買いもここ数ヶ月はかなり減らしています。
いまの金融緩和政策って本当に異常なことなんです。9割方目標未達のまま終焉を迎えることになると思うのですが、今回黒田さんが総裁続投となったのも尻拭いのためとしか思えません。
政策失敗となれば消費税増税も延期となる可能性は高いですが、まぁいずれにしても住宅ローンを組むなら今が金利上昇前のラストチャンスと言っても差し支えないかと。
個人的な意見です!
【手数料について】
住宅ローンを組むときには主に保証料と事務取扱手数料が必要となります。保証料は3000万を35年ローンなら65万くらいでしょうか。事務取扱手数料は銀行によってマチマチです。
金利がいくら安かろうが手数料がバカみたいに高いと総支払額で逆転する可能性もありなんの意味もありません。
迷われる方は必ず複数の銀行で手数料を含んだ総支払額を出してもらうことをオススメします。手数料を含むことがミソです。何も言わないとあの人たちは金利だけで試算して「安いでしょ?」ってドヤ顔してきますので。
ちなみに銀行ですが、先の金融緩和政策のおかげでどこも超不景気です。金利が低くて貸しても貸しても儲からないので。
なので、色んな手数料をどんどん上げています。事務取扱手数料などは今後も上がる可能性はありますし、コツコツと繰上償還したい人は繰上償還手数料が無料かどうかもチェックしましょう。
【団信】
団体信用生命保険、略して団信。生命保険のことですね。死んだり高度障害になると住宅ローン残債が保険金としておりてきます。家族に家は残しても借金は残さないためのシステムですね。
大体どこも保険料は無料ですが、銀行によっては金利負担無しに三大〜七大疾病まで特約として付帯しているところもあります。お子さんが小さい方は万が一に備えてここも住宅ローン選びのポイントにしても良いかと。
また共働き世帯で連帯債務を考えている人は連生団信といって、通常なら付保割合加入が原則なところを双方が100%割合で加入できる制度もあったりします。
余談ですが、年収500万くらいの方で既に保険料控除など受けている人は借りる金額によっては住宅ローン控除が満額受けられないケースが想定されます。あくまでも自分が納めた税金を取り戻す還付請求ですので、30万円の住宅ローン控除の権利を持っていても20万円しか税金を納めていなければ満額は還ってきません。
収入が高い方には関係がない話ですが、共働きなら連帯債務で住宅ローンを組むことも検討されると良いでしょう。連帯債務ですと夫婦共に所有権持ち分割合に応じて住宅ローン控除を受けることが出来るため、余すことなく住宅ローン控除を享受できる可能性が高いです。世帯でとらえた時には可処分所得の向上にも繋がると思います。
【金利見直しについて】
銀行はいやらしいところです。どこの銀行も自分のところで借りてほしいので、新規契約時の金利をめちゃくちゃ低く設定しています。住宅ローンは長い付き合いになるため、目先の金利の低さを見るのではなく、長い目で見たときに総支払額が安くなる可能性が高い銀行を選ぶべきです。
例えば固定選択型(10年固定など)を選んだ場合、当初10年間の金利引き下げ幅はすごいけど、11年目からの金利見直し時に引き下げ幅が縮小され金利が一気に高くなるなんてこともよく聞きます。
フラット35や全期間固定のように完済までの金利が目に見えて分かる場合は、単純に金利差だけを見ても良いですが、変動金利や固定選択型を選択する場合は注意が必要です。
ここも、複数の銀行で『現在の金利情勢が変わらない前提でいいので完済までの金利の見直され方を教えてください』としっかり聞きましょう。
ちなみに借りる金額が仮に3000万だとしたら、例えば1500万は変動金利に、1500万はは10年固定に、といった合わせ技も可能です。ちなみに私はこれでいく予定です。
結論を言うと、金利も手数料も団信の手厚さもネット銀行が基本的には有利です。店舗も無く人件費も安く済む分サービスへの付加価値を高めることが出来るからです。なので、こういったことに明るい人はネット銀行一択で問題ないと思います。不安な方は店舗がちゃんとある銀行でなお且つ複数の銀行で上記のことをしっかりチェックされれば住宅ローン選びでの失敗は減ると思います。
以上、拙い文章ではありますが住宅ローン選びで悩まれている方の参考に少しでもなれば幸いです。
何かご質問があればコメントいただければお答え出来ると思いますので、お気軽にお寄せください。
次こそは家について書ければいいなぁ。今週末には進展があると思うのでまたご報告させていただきます!